Товарищества. Он представляет интересы ТСЖ при общении с третьими лицами.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
На основании доверенности управляющий может обращаться органы местного самоуправления с ходатайствами.
К примеру, если у дома протекает крыша, управляющий может написать заявление с требованиями о ремонте.
Полный перечень обязанностей определяется общим собранием товарищества.
Кто это?
Управляющий ТСЖ – неюридическое лицо, которое обязано организовывать все административно-правовые функции в работе товарищества.
Если есть управляющий, это не означает, что и правление передают все свои функции и полномочия ему.
При назначается управляющий. Ему предъявляется должностная инструкция, согласно которой определяется его круг обязанностей.
Как назначается?
Назначается управляющий при по представлению председателя правления:
- доверенное лицо может работать на основе трудового договора или гражданско-правового об оказании услуг;
- допустимо выбирать управляющего способом голосования всех членов ТСЖ.
Правовая база
На основании Российской Федерации пункта 2, управляющий должен действовать на основе доверенности, выданной председателем товарищества.
Также председателем утверждается должностная инструкция, согласно которой определяются:
- обязанности;
- ответственность;
- права управляющего.
При помощи должностной инструкции определяется и круг требований к кандидатуре. Кроме того, деятельность регулируется уставом ТСЖ.
Полномочия
Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ – это разные люди наделенные каждый своими полномочиями. Круг функций определяется собственниками жилья, а закрепляется все самим председателем. При этом вид договора не имеет значения.
Полномочия следующие:
- Управляющий представляет товарищество в различных инстанциях, судах, заключает договора подряда при необходимости.
- На его плечи ложится вся организационно-правовая система работы по вопросам ТСЖ.
- Управляющий может привлекать к деятельности юриста, бухгалтера по согласованию с председателем.
- Следует отметить, что деятельность человека, назначенного на данную должность, зависит от определенного членами ТСЖ круга обязанностей.
Управляющий ТСЖ
Управляющий ТСЖ – это своего рода представитель, доверенное лицо собственников жилья. На него возложена масса функций.
Кроме них, управляющий имеет и свои права, они определяются дополнительным пунктом должностной инструкции.
Права
Управляющий:
- может участвовать в обсуждении всех проблем и вопросов, которые входят в обязанности функционирования товарищества;
- наделён правом принятия решения вместе со всеми участниками ТСЖ;
- может вносить различные предложения по улучшению деятельности ТСЖ;
- при необходимости может получать нужную документацию для работы.
Если в процессе деятельности были выявлены недостатки, то управляющий может сообщить о них председателю, а также принять меры по их устранению.
Если для решения вопросов и задач необходимо привлечь специалистов, то управляющий может это сделать.
При этом он имеет право раздавать указания на выполнение работ самостоятельно.
Если сотрудники эксплуатационной службы серьезно нарушили требования, то управляющий имеет право их отстранить от работы.
Обязанности
Каждый председатель наделяет управляющего, исходя из интересов ТСЖ. Все зависит от степени доверия.
Если оно полное, то можно привлечь управляющего к следующим обязанностям:
- подбор эксплуатационных служб для выполнения работ по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;
- заключение различных договоров, в том числе и на оказание коммунальных услуг;
- поиск, трудоустройство и увольнение сотрудников;
- контролирование проведения различных работ по улучшению состояния дома и территории;
- официальное представление товарищества в органах власти и судах;
- подготовка различных финансовых документов, в том числе годовых смет расходов и доходов;
- подготовка финансового отчета;
- взыскание долгов.
В данном случае все зависит от уровня доверия к человеку.
Можно поручить ему:
- ведение различных финансовых операций;
- оплату счетов на оказание услуг;
- закупку материалов для работы и так далее.
Требования
Требования к кандидатуре управляющего определяются согласно установленному положению.
Все зависит от конкретного товарищества:
- иногда ТСЖ нуждается в управляющем с высшим экономическим или техническим образованием;
- также выдвигаются требования к возрасту – управляющим, чаще всего, не может быть человек моложе 30 лет;
- обязательное условие – отсутствие судимости;
- управляющий должен иметь много свободного времени для ведения своей деятельности.
Ответственность, усидчивость и решимость – неотъемлемые качества сотрудника товарищества.
Также управляющий должен владеть информацией о техническом устройстве дома. Быть ознакомлен с нормативными документами, проектными, договорными и иными.
Ответственность
Кроме прав и требований, управляющий несет ответственность за свою деятельность. Определяется она должностной инструкцией.
Если управляющий не соответствует и не выполняет требования по работе в товариществе, то он может быть уволен с должности в соответствии с Трудовым кодексом Российской Федерации.
Если в процессе деятельности управляющего обнаружено нецелевое использование денежных средств, кражи и мошенничество, то он несет уголовную ответственность.
Кроме того, материальный ущерб подлежит восстановлению.
Если управляющий что-либо испортил, то он обязан за свой счет произвести ремонтные работы.
Обязательно нужно соблюдать правила трудового порядка и противопожарную безопасность, если выявлено нарушение, то управляющий может быть наказан штрафом.
Договор
Договор заключается на основании Трудового кодекса РФ. Он может быть стандартным трудовым, где указана дата заключения или гражданско-правовым.
Последний представляет собой своеобразный акт оказания услуг на определенный временной промежуток.
Выбирается форма заключения договора самим Председателем и управляющим.
Взаимодействие с товариществом собственников жилья
Способ сотрудничества ТСЖ и управляющего может быть ограничен рамками 2-х моделей.
Каждое товарищество выбирает самостоятельно, что ему ближе:
- В первом случае деятельность осуществляется управляющим, а все ремонтно-строительные работы наемными сотрудниками. Единственный минус – придется содержать большой штат. Но если ТСЖ представляет собой целый жилой комплекс, то такая форма сотрудничества удобна.
- Второй вариант предполагает собой наем работников на время. Такая модель очень выгодна в материальном плане, потому что сотрудники будут появляться только когда это необходимо, а за остальной период «простоя» платить не надо.
Председатель жилтоварищества – это руководитель, избираемый строго из числа участников ТСЖ двумя основными способами , в зависимости от положений Устава (п. 3 ст. 147 ЖК РФ):
- Голосованием на общем собрании.
- Голосованием членов правления.
Функции председателя оговариваются Жилищным кодексом и Уставом товарищества.
Согласно пунктам 1,2 статьи 149 ЖК РФ, председатель должен выполнять решения правления и собрания участников ТСЖ, а также осуществлять общее руководство деятельностью, разрабатывать кадровый регламент и определять размеры оплаты труда привлекаемых работников.
Разрабатываемые председателем план и регламент деятельности нанимаемых служащих и размер их вознаграждения подлежат обязательному одобрению общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).
ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
- Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
- Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Управляющий товариществом – это наёмный работник, который привлекается для решения следующих задач:
- организация ремонтных и прочих работ;
- контроль за качеством коммунальных услуг;
- кадровое руководство;
- антикризисное управление.
Важно! Управляющий не обязательно должен состоять в ТСЖ, но должен обладать опытом работы в коммунальной области и разбираться в жилищном законодательстве.
В чем разница между ними?
Основным различием является тот факт, что председатель является избираемым уполномоченным руководителем , а управляющий полностью подконтролен председателю, как все другие наёмные работники ТСЖ. Председатель определяет круг обязанностей управляющего на заседании правления.
Управляющий как физическое лицо является своеобразной альтернативой управляющей компании, а председатель как представитель владельцев недвижимости контролирует деятельность управленца и спрашивает с него отчёт. Между данными должностями существует ряд различий в нескольких аспектах:
- юридическом статусе;
- сфере прав и обязанностей;
- ответственности;
- порядке найма и увольнении.
Различия в каждом аспекте следуют из гражданского и жилищного законодательства, а также деятельности конкретного жилтоварищества и сложившейся правоприменительной практики .
Правовой статус
Статус управляющего жилтовариществом указывается в договоре найма между ним и правлением товарищества.
Выбранный председатель, в отличии от управляющего, имеет статус не наёмного работника, а статус административного руководителя ТСЖ, имеющего нужные полномочия осуществлять правовые действия от имени жилтоварищества.
Закон дает право руководителю при необходимости выполнять ряд действий.
У него есть право принятия решений без доверенности согласно пункту 2 ст. 149 ЖК РФ .
Руководитель ТСЖ согласно законодательству может выступать в качестве:
- физического лица (наёмного работника).
- Индивидуального предпринимателя.
Управляющие, имеющие статус ИП, могут осуществлять управленческую деятельность в нескольких ТСЖ одновременно.
Важно! Управляющий не может являться поставщиком коммунальных услуг.
Данную функцию могут выполнять только управляющие организации или предприятия-поставщики ресурсов.
Оформление полномочий
Полномочия председателя жилтоварищества частично определены Жилищным кодексом и подлежат подробному описанию в уставе конкретного ТСЖ. Основанием для законной деятельности председателя является . Данный документ подлежит предоставлению в органы жилищного надзора и налоговую службу, где фиксируются данные лица, избранного на должность председателя товарищества.
Управляющий может быть оформлен в качестве работника товарищества двумя способами:
- через заключение трудового договора;
- через заключение гражданско-правового соглашения.
Оформление трудового договора регулируется нормами 11-й главы ТК РФ и предполагает подчинённое положение управляющего по отношению к руководству ТСЖ.
Гражданско-правовое соглашение предполагает более широкие полномочия наёмного управленца с подробным описанием сроков его деятельности и сферы компетенции.
Права и обязанности
Основные права председателя ТСЖ
(жилтоварищества) сводятся к осуществлению контролирующих функций
за деятельностью наёмных работников (в том числе нанятого управляющего).
Кроме этого, на него возлагается принятие решений о подписании договоров, соглашений и финансовых документов от имени товарищества собственников жилья.
В числе всего прочего, председатель ТСЖ заключает договор о привлечении управляющего .
К правам нанятого руководителя относят:
- выбор рабочих кадров для обслуживания и ремонта имущества жилтоварищества;
- увольнение нанятых работников;
- получение информации о финансовой истории ТСЖ;
- представление интересов ТСЖ по доверенности в официальных инстанциях.
Важно! Обязанности председателя ТСЖ сводятся к организации исполнения решений собраний участников товарищества.
Делает от это в соответствии с Уставом и обязанностями по контролю за своевременным и качественным выполнением работ и предоставлением коммунальных ресурсов .
Обязанности нанятого управляющего определяются трудовым соглашением с ним. В большинстве случаев к таким обязанностям относятся:
- подбор подрядчиков.
- Заключение договоров и исполнителями работ.
- Представление отчёта о деятельности.
- Работа с должниками.
Председательствующий участник правления не может передавать наёмному управляющему свои полномочия или возлагать свои обязанности (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).
ЖК РФ, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Допускается только наделение нанятого управленца ограниченным кругом полномочий с одобрения большинства членов правления или общего собрания (определяется уставом).
Ответственность
Председательствующий участник товарищества полностью подотчётен жильцам .
Он обязан регулярно предоставлять нужную документацию
избранному ревизору и общему собранию членов ТСЖ и несёт ответственность перед данными институтами контроля
.
Руководитель не имеет права принимать решения, которые идут против интересов жильцов .
Председатель ТСЖ осуществляет общий контроль и составляет полный отчет .
Он несет материальную ответственность перед всеми жильцами по следующим пунктам:
- за своевременную доставку коммунальных ресурсов собственникам жилья;
- за ответственное расходование материальных ресурсов;
- за деятельность наёмного управляющего.
Если управляющий по каким-либо причинам не выполнил свои обязанности , или выполнил их с нарушением законодательства или трудового договора, то ответственность перед жильцами-членами товарищества за данные ошибки возлагается на председателя ТСЖ .
Важно! Члены правления ответственны в равной степени за действия, совершаемые ими от имени товарищества.
Наёмный управленец несёт ответственность в рамках своей деятельности:
- материальную;
- уголовную;
- гражданскую.
Материальная ответственность определяется соответствующими пунктами трудового соглашения и существует в рамках доверенного к распоряжению имущества и денежных средств. Гражданская ответственность существует в рамках условий договора с руководством товарищества.
Уголовная ответственность наступает в исключительных случаях , когда халатность при осуществлении функций контроля за обслуживанием энергетических коммуникаций рабочими приводит к аварийным ситуациям .
Увольнение и смена
Наём и увольнение управляющего осуществляется решением собрания владельцев недвижимости или председателем единолично, если он наделён полномочиями Уставом .
Руководство жилищного товарищества вправе сменить нанятого управленца
или уволить его в случае, если последний исполнял свои обязанности согласно ТК РФ, не выполняя условий договора
.
Иногда увольнение руководителя нельзя осуществить по пунктам, которые есть в ст. 81 Трудового Кодекса РФ .
Нарушение норм закона недопустимо.
В этому случае собрание участников жилищного товарищества вправе принять решение о приостановке деятельности такого руководителя.
Вместо уволенного руководителя правление назначает нового .
Возможно досрочное прекращение полномочий в следующих случаях:
- решения общего сбора собственников.
- Решения правления (если предусмотрено уставом).
- Решения судебных органов.
Гражданские суды имеют право вмешиваться в организации владельцев жилья по представлению прокуратуры, в случаях грубого нарушения закона и нормативных актов руководством таких организаций.
Итак, председатель товарищества – это официальный руководитель организации собственников жилья, а управляющий выполняет функции исполнительного директора, являясь наёмным работником по отношению к руководству ТСЖ и выполняя руководящие функции строго в рамках трудового договора .
Управдом является физическим лицом. Ему необходимо иметь опыт работы в сфере управления , иметь высшее образование по технической специальности, быть предприимчивым, энергичным. Эта должность подразумевает материальную ответственность.
Домоуправом может быть лицо, не проживающее в обслуживаемом доме.
Основные условия – высокая квалификация и умение руководить штатными сотрудниками товарищества.
ВНИМАНИЕ. Управляющим не может стать индивидуальный предприниматель либо представитель какого-либо юридического лица.
Домоуправ реализует управленческую работу, которая касается ухода за многоэтажным зданием. Главная функция – квалифицированно построить работу, которая касается данного дома.
Рабочий договор – это юридический документ, в соответствии с которым действует управляющий ТСЖ. Там четко указаны его возможности и обязательства, а также ответственность за их неисполнение.
Работа управдома вознаграждается заработной платой. Все эти положения должны быть оформлены в гражданско правовом поле путем заключения трудового договора с управляющим ТСЖ.
После оформления договора управдом защищен законом, он наделяется возможностями, как и другие категории работников:
- отдых;
- отпуск;
- акт нетрудоспособности;
- увольнение.
Объем оклада будет регламентирован штатным расписанием товарищества. Домоуправ имеет собственный кабинет с обязательным наличием компьютера.
Обязан ли управдом заключать трудовое соглашение?
ВНИМАНИЕ. Согласно законодательству управдом должен заключить с ТСЖ трудовой или гражданско-правовой договор.
При наличии документа жильцы дома будут убеждены, что управдом исполнит возложенные на него обязанности.
В свою очередь домоуправ получит гарантии оплаты своего труда.
Юридическое положение управдома закрепляется в акте при его вступлении в должность и в служебной инструкции.
Управляющий будучи физическим лицом не обязан выполнять работу коммунальных служб. Ее координирует правление товарищества.
В сферу деятельности домоуправа входят менеджерские дела , в частности проверка надлежащего состояния общественной недвижимости, в случае необходимости ее починка и обновление.
Последствия отсутствия
При отсутствии рабочего соглашения останется непонятным вопрос служебных дел управляющего. Это может привести к критике в адрес управдома и нежеланию выплачивать ему заработную плату.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении управляющим своих обязанностей, злоупотреблении правилами, в результате чего товариществу причинен материальный убыток, привлечь лицо к санкциям не получится.
Внимание! Отсутствие трудового соглашения пагубно повлияет и на управдома, и на постояльцев дома.
Структура и содержание документа
Трудовой контракт с управдомом охватывает следующие основные положения:
Кто составляет, выдает и утверждает?
Рабочее соглашение составляют стороны (правление ТСЖ и управдом). Они выдвигают положения для содержания соглашения.
С кем нужно согласовывать?
Для подписания трудового контракта с управдомом, следует согласовать эту операцию с определенными инстанциями. О найме управляющего на работу следует сообщить собранию собственников жилья.
Факт оформления рабочего документа с управляющим следует координировать также с налоговой инспекцией.
Лишь при согласии данных органов возможно утверждение акта служебных отношений с домоуправом .
Срок действия
Трудовой акт с домоуправом может быть срочным, когда срок действия указывается в соглашении, а также бессрочным.
Справка. Прекратить сотрудничество возможно по взаимному согласию сторон, а также при уклонении одним из участников от выполнения своих обязательств.
Соглашение оформляется в двух экземплярах. Один хранится в кабинете товарищества собственников жилья, а другой - у управляющего.
Изменение
В рабочее соглашение допускается внесение дополнений и уточнений — для этого следует выполнить определенные условия.
Для придания вносимым изменениям юридической силы требуется обоюдное согласие обеих сторон. Если одна сторона не согласна с корректировками положений договора, осуществить их согласно закону невозможно.
Заключение
Домоуправ – важнейшее лицо, играющее большую роль в вопросе улучшения качества жизни постояльцев. Решение о найме управдома принимает правление ТСЖ. Председатель в его лице подписывает рабочее соглашение с управдомом. Договор четко определяет возможности и обязательства участников , а также меру ответственности.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно п. 2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
Управление управляющей организацией.
В настоящее время все чаще и чаще собственники многоквартирных домов выбирают форму управления своим домом - ТСЖ, при этом многие из них чувствуют необходимость в профессиональном управлении, однако не готовы передать правление в руки коммерческой организации. Одним из решений этой задачи является привлечения управляющего.
Управляющий ТСЖ - это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества.
Что собой представляет правовой статус управляющего ТСЖ и каков его порядок взаимодействия с товариществом собственников жилья?.
Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.
Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.
Управляющий: кто он и зачем нужен?
Управляющий - это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.
Практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.
Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина - тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим - физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.
К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.
Оформление юридического статуса управляющего.
С Управляющим может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг. Данным вопросам посвящена ст. 162 ЖК РФ.
В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант - члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса Российской Федерации.
Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
Принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
Положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим "прочим" и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.
По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.
В отношениях с третьими лицами Управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с главной 10 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.
Правовой статус управляющего ТСЖ.
Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
Подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
Заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
Заключение иных договоров от имени ТСЖ;
Наем и увольнение работников;
Осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
Представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
Подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
Подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
Взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
Взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.
Способы взаимодействия ТСЖ и Управляющего.
В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.
В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель : управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.
Это сотрудник, должность которого предусмотрена штатным расписанием (при условии, что общее собрание одобрило такой штат).
На эту должность тщательно подбирают профессионала в коммунальной сфере, не понаслышке знающего весь механизм управления МКД.
Такой работник для товарищества собственников является стержнем, осью, вокруг которой вертится вся деятельность ТСЖ по обслуживанию и поддержанию всех систем дома в рабочем состоянии ради бесперебойной подачи ресурсов в каждое помещение.
Справка: Но это не дублер председателя, функции этих должностных сотрудников совершенно разные.
Если председатель занимается административными делами, то управдом – чисто технической стороной деятельности, в его подчинении все рабочие, от сантехника до уборщика территории.
Управдом вездесущ, он знает, где нужно подремонтировать фасад, заменить вентиль, кого из субподрядчиков нужно привлечь к спецработам. Именно он – главный менеджер, определяющий приоритетность дел.
Кого можно на нанять на эту должность?
Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:
ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.
Управляющим может быть не собственник?
В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.
Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.
Обязанности и должностная инструкция
Круг обязанностей управдома таков:
ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.
Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.
Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.
Ниже представлен пример документа:
Какими правами он обладает?
Управдом наделен такими правами:
ВНИМАНИЕ: Управдом вправе требовать к себе уважительного отношения и обеспечения своего рабочего места всем необходимым для максимально эффективной работы.
Сколько составляет зарплата?
Должность управдома ТСЖ требует специальных знаний, образования и навыков, но и оплачивается неплохо. Средняя зарплата на этой должности находится в 2017 г. в таких пределах:
По регионам заработок управдома отличается в разы, что говорит о том, что не везде перешли на новые методы управления МКД и не оценили по достоинству значимость хорошего управляющего.
Каковы условия работы?
Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.
СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.
Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.
График рабочего дня составляет 8 часов, но при возникновении аварии или предаварийного состояния этот руководитель может быть вызван на место в любое время суток.
Трудовой договор с управляющим ТСЖ
С управдомом может быть заключен на работу в товариществе один из видов договоров – трудовой или гражданско-правовой.
При выборе первого варианта работник и его руководство подчиняются требованиям соблюдения ТК РФ, второго – ГПК РФ.
Трудовой договор – наиболее предпочтительный вид оформления отношений, с момента заключения которого управдом защищен и имеет все права, в том числе на отпуск, больничный лист и на увольнение строго в рамках закона, а уровень заработка строго будет соответствовать тому, который указан в штатном расписании товарищества.
Пример документа на фото ниже:
Часто ТСЖ идут даже на то, чтобы нанять управляющего с антикризисным уклоном функций, такой руководитель выявит слабые места, оптимизирует деятельность коллектива и обеспечит полный порядок и чистоту, всегда исправно работающее оборудование, беспрекословное подчинение слесарей, электрика, сантехника и пр.
Классный специалист на должности управдома – находка и для правления, и для жильцов.